房产登记管理条例(房产登记中的那些规定)
依法登记 保护权益
无论是古代还是现代,房屋都是人类社会中人们生存、生活的必备条件之一。安居才能乐业,安身方可立命。安居、安身的前提条件是要有居所。故此,房屋在人们生活中具有不可或缺的作用和地位。人们有了基本生活保障富裕后,就会考虑和实施居住条件的改善。古代帝王成就霸业后,会大兴土木建造宫殿;官员升迁后要修宅建府;民众富足后也会起宅盖屋。门庭、宅门的大小,也是人们社会地位的展示。寒门、豪门,贫穷、富有,从宅院房舍就端倪可察。
进入现代社会,房屋住宅条件也是衡量富裕贫穷的主要标志,也是财富的象征。很多家庭用一辈子的积蓄甚至贷款也要购买一套商品房。现在,房产不仅仅是一些家庭的主要财产,有的还成为了家庭资产的重要部分。在大城市打工的一些年轻人,能有一套自己的房屋,是件梦寐以求的事。有无房屋,成了男性年轻人成婚的一道高高的门槛。
由于房产在社会生活中的重要性,就要寻求保护,免遭他人侵犯,国家公权力就成为个人房产最有力的保护者。在古代,官府就承担了这个的责任,买卖过户须经官府确认。
例如,在宋代,房产买卖要有契约。当时的契约是统一格式,称为“官颁契纸”,相当于现在的房屋买卖合同;上面写有买卖双方的姓名、交易原因、标的价格以及担保的事宜;盖上官府的大印,交易才具有合法性。这就是所谓的“红契”。私下交易就是“白契”,官府不予承认,被发现后还会受到处罚,因为私自交易就偷税漏税了。到了民国时期,一些城市的政府实行了房产登记制度,按房产价值的一定比例缴纳登记费后就会得到保护。
新中国成立至今,房地产权属登记制度经历了不同的阶段。现在,以《民法典》相关内容为基础的房产登记制度日臻完善,起到了保护民众房屋产权的作用。对房屋产权及其它权益实行登记制度,有以下法律规定(现在把土地、房屋统称为不动产):
一、《民法典》第二百零九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”。这就要求民众遇到以上情况,一定要依法登记。特别要注意的是,私下买卖交易不受法律保护,以后会有许多麻烦。不能依法登记的房屋,不能买卖,便宜也不能要。
二、住宅居住权登记。《民法典》第三百六十八条:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。对于这一条新的规定要引起注意和重视。如果是买卖房屋,买方一定要先去不动产登记机构查询房屋有无居住权登记。不然的话,会发生付款买房后撵不走居住权人不能入住的状况。对于家庭内成员运用好这一条规定,能节省费用减少麻烦。例如,父母付款为子女买房,登记在子女名下,再对父母设立居住权。好处一是省去百年之后继承房产的手续和费用。二是父母可以放心居住,不用担心万一子女不孝撵走自己。三是防止子女不经父母同意自作主张卖房。
三、房产抵押权登记。《民法典》第四百零二条:“以本法第三百九十五条第一款第一项(建筑物和其他土地附着物)……抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。社会现实中,有借款人把房产证交给出借人以作抵押的情况。这种抵押法律不予认可,是无效行为。以房产作抵押借款的,出借人一定要同借款人(抵押人)一起到不动产登记机构办理抵押登记。办理房产抵押登记后,如果该房产拍卖,抵押权人可以优先受偿。如果抵押权人拍得这套房产后,还能把房产执行到自己名下,不会发生因债务人只有一处住房而无法执行到位的情形。
四、商品房预售登记。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定,房地产开发企业预售商品房时,应具备的条件是,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书、建设工程许可证和施工许可证,投入25%以上的资金,已办理预售登记及取得商品房预售许可证。民众购买商品房时,一定要查看核实以上资料,并网签备案预告登记,防止不法开发商圈钱跑路和一房多卖。当前商品房买卖中出现问题较多的是,开发商未把收到的房款资金用于本项目而挪作他用,造成资金链中断建筑中止,商品房迟迟不能交付。这与政府有关部门监管不力有关联,不是商品房预售登记制度的问题。
五、房产继承变更登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条:“因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料,遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”。对于房产继承变更登记,是越早越好。不然的话,有可能形成很多继承分支、节外生枝的情形,处理起来有难度。
六、房产中的查封登记。由于房产是家庭中的重要财产,且不易转移隐藏,在债务人不能偿还债务时,公安机关、法院都会对债务人的房产予以查封登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十一条:“两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记,对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记”。作为执行申请的当事人,也是越早申请越好,请求人民法院尽快对债务人的房产查封登记。这涉及到执行顺序、能否执行到位、达到诉讼目的的问题。在一个债务人而有多个债权人的情况下,最好能在诉前、诉中提出保全,即时查封债务人的房产,把执行顺位尽量排在前面。
为了房产利益安全和涉及房产中的权益,以得到法律的保护,请您及时依法办理相关房产登记。
(以上图片来自网络)
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