南京商品房最新预售政策（南京市商品房买卖规定）

千呼万唤始出来！2月27日，南京发布提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则，买房人再迎大利好。

自去年以来，南京不断出台优惠购房政策，西祠房产整理了最新购房政策，涉及限购、贷款、限售、购房证明、税费、落户等方面。

政策目录

1、公积金新政；

2、最新购房政策（附最新操作）；

3、房贷政策；

4、购房证明如何开具、如何落户；

5、限售政策，附如何带押过户；

6、交易税费。

01

可全额支取！公积金新政出炉

南京发布公积金新政，如何提取公积金付首付细则出炉，减轻买房人首付压力。

重点如下：

1、公积金提取要先签订购房协议；

2、新房二手房都能用；

3、钱专项专用，只能直接打到开发商账户或者二手房卖方账户；

4、即日起施行，截至2023年12月31日；

（政策细则见文章底部）

02

限购松绑！南京最新购房政策

1、通过“职住平衡”的政策可在鼓楼、玄武、秦淮、建邺4区购买第三套房，仅限二手房。具体操作是，在哪个区买房即在哪个区交纳社保和个税，目前有一个月记录即可。（注：鼓楼幕府创新区、新玄武、秦淮南部新城、建邺江心洲四个片区已放开，可购买第三套）

2、60岁及以上成员的南京本市户籍家庭如何增开购房证明：

南京市住房保障和房产局窗口工作人员表示，被限购的南京家庭户，父母南京户口且满60周岁及以上，去公安局开关系证明，即可再办理一份购房证明，父母是否限购不影响，是用子女的名义买。

3、针对大家关心的离婚时限，目前相关政策未松绑，离婚不满2年仍反查夫妻双方财产。

南京最新购房政策如下↓

03

最新贷款政策，附最新利率

南京最新贷款政策如下↓

利率如下↓

南京各家银行房贷利率基本没有变化，目前首套房主流房贷利率为4.1%（LPR-20个基点），二套房主流房贷利率为4.9%（LPR+60基点）。

04

购房证明如何开具？如何落户？

南京开具购房证明有3种类型：人才、无房、普通

• 人才购房证明：可以购买南京所有区域商品住房和二手住房，有优先选人才房源的权利； 特别提醒：通过人才购房证明买到的房子5年内不得转让。
• 无房购房证明：可以购买南京所有区域商品住房和二手住房，有优先选无房房源的权利；
• 普通购房证明：
• 可以购买南京所有区域商品住房和二手住房。

无房家庭最新认定标准：

无房家庭须本市户籍、全市范围内无自有住房，申请开具购房证明时满足如下条件：购房证明开具之日前2年内无自有住房登记信息和交易记录，包括房屋赠予、房产交易转让(含份额交易)、通过司法途径转移的房产均纳入交易记录或登记信息。

购房证明开具之日前1年内在我市连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税。对于无法提供城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。满足以上条件以后，开具购房证明的步骤和普通购房证明一样，分为线上和线下两种。但无房家庭只能开出一张无房家庭购房证明，有效期为180天。注意：符合《南京市常住户口登记管理规定》，考取大中专院校、技工学校的学生，在校期间从原籍迁入学生集体户的，不认定为“无房家庭”。

购房资格核查中，居民家庭成员补缴的个人所得税或社会保险证明不予认可。

如果满足“2008年后在江苏省内登记结婚的非集体户人士、未婚单身人士、离异且无未成年婚生子女的人士、无婚生子女的非集体户丧偶人士”其中任意一个，可到“我的南京”APP开具无房购房证明，不满足的则需到窗口进行办理。

哪些人可以申请人才购房证明？

①在我市工作，相当于《南京市人才安居办法》中的A-E类人才

②在我市工作，本科(45周岁以下)需缴纳12个月社保或个人所得税(一年工资流水)

③在我市登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作，硕士需1年以上劳动合同、社保或个人所得税需6个月(一年工资流水)

④在我市工作，博士需1年以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税需3个月(硕士开始工资流水)

⑤在我市登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作，取得高级技师及以上职业资格的高技能人才

⑥在我市登记注册的企业工作，年纳税收入50万元及以上的企业高级管理人才和技术骨干

⑦在我市工作，通过南京市高层次人才举荐委员会认定，并经市委市政府批准的举荐人才

具体流程：“我的南京”APP→“南京房产”→“人才安居”→“人才购房服务”，然后根据系统提示上传劳动关系、业绩履历等材料，提交即可，审核通过的获得电子版《人才购房证明》，有效期12个月。

注意：

①以上供应对象不限户籍，包含海外人才和港、澳、台人才。

②人才需与单位签订1年以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。

③其中，本市户籍相当于A、B、C类人才必须申请时本人、配偶及未成年子女在我市无自有产权住房且1年内无住房交易记录。

直接开具购房证明（两种方法）

1、居住证满6个月

外地人无房，在南京主城买房所需条件：提供半年及以上居住证明。

2、人才直接购买，且需满足以下条件：

◆45岁以下；

◆本科及以上学位；高级职称（含副高级和正高级）；高级技师职业资格；

◆提供在宁单位签订劳动合同；

◆在职证明。

落户南京后，成为南京人再开购房证明，有积分落户和人才落户2种方法。

注意：

被投靠人需具有合法稳定住所（不动产权证）；

房主非被投靠人本人的，需提供房主户主的户口簿首页和内页、身份证、房主与被投靠人关系证明、房主户主的书面同意书。

四区落户

2021年2月，南京出台政策，《南京市关于浦口、六合、溧水、高淳四区落户政策暂行办法》（简称《暂行办法》），明确全面放宽“浦口、六合、溧水和高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。

人才落户

5月31日，南京市公安局官网发布关于印发《南京市人才落户实施办法(暂行)》的通知，新办法自2021年6月1日起执行，有效期3年。

以下4种人才可直接落户：

①具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生(含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生)；

②在南京就业参保半年，且40周岁以下专科学历的毕业生；

③具有中级及以上专业技术资格人员；

④具有三级及以上国家职业资格(技能类)人员。

注：2021年1月1日后具有的职业资格证书，仅认可政府核发保留的9个准入类职业资格证书。

积分落户

2022年7月27日，南京发布了新的积分落户实施办法，通过积分落户南京，需要缴纳的社保年限调整为不少于12个月，长三角的社保缴纳年限累计认可。

新的积分落户办法，自2022年9月1日起开始施行。

积分落户指标由基础指标、加分指标、减分指标三个部分组成，即积分=基础指标+加分指标-减分指标，积分达到100分，即可向各区级公安机关提交落户申请。

投靠落户

• 父母投靠落户

需要父母年龄均已超过法定退休年龄并按规定领取养老保险待遇（父亲超过60周岁，母亲超过55周岁），申请入户地为合法固定住所并共同实际居住、产权人为申请人本人或其配偶。

• 夫妻投靠落户

已经领取结婚证，结婚满5年、年龄满30周。申请入户地为合法固定住所并实际居住，房屋产权人为申请人本人、配偶、父母、子女。

• 配偶及子女投靠落户

申请人有结婚证、子女未婚。申请入户地为合法固定住所并共同实际居住，产权人为申请人本人、配偶或子女。

• 子女投靠落户

子女未婚，申请入户地为合法固定住所并共同实际居住，产权人为申请人本人、配偶、子女。

此外，还有安置落户、军属落户、运动员落户、华侨落户等形式可落户南京。

线下购房证明办理地点：

05

南京限售新政（附带押过户）

南京限售政策

限售3年标准为：预售商品房（新房）限售时间以合同备案时间为准；现售商品房、存量房（现房、二手房）限售时间认定以登记受理时间为准，即现房和二手房按照不动产登记第一页的时间。（房产备案时间可通过“南京不动产”公众号查询——办事大厅——登记查询）

南京二手房带押过户

去年9月中旬开始，南京全面推行二手房“带押过户”模式。

流程及操作指南见下图：

06

房产交易税费

房产交易税费

新房主要是契税和物业维修基金，而二套房主要是契税、增值税以及个人所得税。

新房税费

• 物业维修基金
• 其他费用
• 二手房
• 南京二手房税费
• 最新增值税征收标准注意：满2年限如何界定，以房产证制时间为准
• 继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠予、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算；
• 拆迁偿还、非直系亲属赠予取得的住房，以本次领证时间计算。
• 个人所得税其他费用

从去年10月1日起至今年12月31日期间，凡是出售自有住房并在1年内重新购房住房的纳税人，对其缴纳的个人所得税予以退税！

政策享受时间：2022年10月1日至2023年12月31日期间。

享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

●纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

●出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

2023年2月27日，南京住房公积金管理中心官网发布“关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则”，详情如下：

提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则

根据《南京市推动经济运行率先整体好转若干政策措施》的文件精神，为进一步支持符合条件的购房职工提取住房公积金支付购房款，减轻居民购房前期资金周转压力，结合南京住房公积金管理工作实际，制定本实施细则。

一、购买新建商品住房提取

（一）申请条件

在本市缴存住房公积金的职工及其配偶（以下简称“购房职工”）购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。

（二）办理流程

1.购房职工线上或线下查询打印个人住房公积金账户信息，与开发企业签订《商品房认购协议》。

2.购房职工携带《商品房认购协议》、身份证件原件（电子证照）、婚姻状况材料原件（电子证照）及《委托书》，到住房公积金缴存银行网点申请提取住房公积金。

3.住房公积金缴存银行对购房职工提交的材料进行审核，对符合提取条件的，办理提取住房公积金审核登记，并打印《公积金提取受理回执》。

4.购房职工凭《公积金提取受理回执》与开发企业签订正式的《商品房买卖合同》。对现售商品房，开发企业应及时会同购房职工办理不动产转移登记手续。

5.开发企业凭购房职工的《公积金提取受理回执》《承诺书》和《预售商品房买卖合同》或已登记备案的《现售商品房买卖合同》，到购房职工的住房公积金缴存银行网点申请办理住房公积金提取记账手续。对预售商品房将提取的资金转入开发企业预售资金监管专用账户，对现售商品房将提取的资金转入开发企业收款账户。

6.开发企业应在住房公积金划转后及时办理《预售商品房买卖合同》备案手续，完成备案手续后，由市房产局按资金监管要求拨付资金。

二、购买存量住房提取

（一）申请条件

购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。

（二）办理流程

1.购房职工线上或线下查询打印个人住房公积金账户信息，与卖方签订《存量房买卖合同》。

2.买卖双方携带《存量房买卖合同》、身份证件原件（电子证照）、婚姻状况材料原件（电子证照）、卖方收款银行卡及《委托书》，到住房公积金缴存银行网点申请提取住房公积金。

3.住房公积金缴存银行对购房职工提交的材料进行审核，对符合提取条件的，办理提取住房公积金审核登记，并打印《公积金提取受理回执》。

4.完成不动产转移登记手续后，卖方可凭《公积金提取受理回执》、身份证明原件（电子证照）、《存量房买卖合同》，到购房职工的住房公积金缴存银行网点申请办理资金支付手续。

5.住房公积金缴存银行审核提供的资料合格后，办理住房公积金提取记账手续，并且将提取的资金转入《委托书》中约定的卖方收款账户。

三、相关要求

（一）新建商品房的购房职工和存量房买卖双方不能委托他人代办提取住房公积金作为购房前期资金业务。

（二）购房职工提取住房公积金总额为截至《商品房认购协议》或《存量房买卖合同》签订日期时个人住房公积金账户内余额（至少保留一元），最高不得超过认购协议或买卖合同约定的购房前期资金。

（三）转入开发企业的住房公积金，按协议约定开发企业无权支付给购房职工。若购房职工与开发企业解除《商品房认购协议》，购房职工可凭解除认购协议材料和《公积金提取受理回执》，到住房公积金缴存银行网点申请撤销住房公积金提取审核登记。

（四）若买卖双方解除《存量房买卖合同》，购房职工可凭已解除的《存量房买卖合同》和《公积金提取受理回执》，到住房公积金缴存银行网点申请撤销住房公积金提取审核登记。

（五）若发生退房行为，开发企业应在5个工作日内，无条件将购房职工的住房公积金全额退还至公积金中心指定账户，由公积金中心计入职工个人账户。开发企业违反上述规定的，由公积金中心会同市房产局督促其返还相应款项的住房公积金，由此产生的全部损失由开发企业承担。

（六）公积金中心和市房产局跟踪相关提取和购房交易信息，对发现的违规提取行为按有关规定进行处理。

本实施细则自印发之日起施行，有效期至2023年12月31日。